不動産投資と建設業で年収2億円超えてるけど質問ある? - 役に立ちそうな.com

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不動産投資と建設業で年収2億円超えてるけど質問ある?

1:2014/04/16(水)16:45:56 ID:
別にITとか株とかじゃなくて、たぶんそこそこの運とそこそこの実力があれば誰でもできる。
ちなみに、モテない。


勝手に語っていい?
まず言いたいのは、

ネットで年収1億円超えたとか言って情報商材を売りつけてる連中。
あんなもんは大体嘘。
努力もせず稼げるわけがない。
16:2014/04/16(水)16:51:18 ID:

>>8
あれな
よっぽどビックネームじゃないとな
少しあの業界知ってるけど今は1億円プレーヤー少ない

23:2014/04/16(水)16:54:22 ID: 
本当に有力な情報なんてこれっぽっちもないと思います。

僕が勝手に思ってるだけですけど、情報ってのは少ない人間が握ってるから価値があるわけで、それが大多数に知れ渡ってしまった時点で
それは価値のない情報になってしまうんじゃないかと。

つまり情報系の商法ってのは

「価値のない情報」を「価値があるように見せかける」ことによって

高値で多くの人に売りさばき、そのあたりのプロモーションがうまい人だけが儲かる仕組み。
つまり、それを買う人は養分。
ただ最近はその「高く売る」プロモーションの仕方を商材として
売ってるのも多いから、なにがなんやらですが・・・

29:2014/04/16(水)16:57:32 ID:
>>23
あの業界は初期は自分で編み出した系
中期からはアメリカの情報を国内に持ち込んでたケースがほとんどだった
いずれにせよマーケットが飽和状態で今やプロモーションも効果ないみたいだぞ
11:2014/04/16(水)16:49:59 ID:

収入源→メインは不動産投資。 
仕事初めて2年間は寝れなかった。
寝てる暇はあっても、借金への不安で寝れなかった。

22:2014/04/16(水)16:53:04 ID:

>>11
つか何の仕事だ?不動産オーナーってことか?

33:2014/04/16(水)16:58:40 ID:
金を稼ぐために必要なもの・要素に関しては、とにかくすべてを疑うことだと思います。

不動産オーナーになりたい→アパートを建てる
これを普通に行った場合と、
いろいろと疑ってかかった場合でかなりの差が出ます。

たとえば・・・
普通の人:アパート建築→一括借り上げが安心→大東建託・東建

かしこい人:アパート建築→各建築業者に見積もり

→不動産業者等に相談して収益計算→もっとも収益の高い会社を選ぶ

疑う人:略→各業者見積もり→本当にこんなにかかるの?

→建築を勉強→各項目で値切る→っていうか

自分で建てたほうが儲かるんじゃない→建築業開始

というわけで、最近は建築業で頑張ってます。

不動産投資に関して
不動産を始めた理由→マンションの広告で

月々10万円のローンとかってあるけど、

それより全然グレードの低い賃貸マンションの家賃が高くて、なんでこんなに高いのかと調べたらオーナーさんの儲けがいっぱいあるから。
今、アパートに住んでる人。どれくらいいるでしょうか?
たとえばあなたの家賃が7万円だとします。
その一室に対してその部屋を作る費用がワンルームとかなら600万円だとします。

600万円を25年ローンで組んだ場合に、大体23,000円ほどの月々の返済になります。
大家さんはその部屋を70,000円で貸すわけですから月々47,000円の儲けとなります。

一部屋当たりですから、それを100室保有すれば月々470万円の収入。

もちろん固定資産税や維持管理費なども出ていきますが1割強ってところです。
57:2014/04/16(水)17:08:35 ID:

うむその投資方法はわかるが問題は原資だよな
スタートが何より大事なんで
61:2014/04/16(水)17:10:32 ID:

原資に関してですか?
原資は2500万円の借り入れで始めました。
海沿いの土地ですが学校が近い場所に親の土地があったので、
そこに8部屋のアパートを建てました。
自己資金500万円、土地は自己所有ということで、かなりいい条件でローンが組めました。

8部屋のアパートで新築ということもあり、1部屋7万円に家賃を設定しました。
当時はエコポイントという補助金があったり、

オール電化にすると北陸電力から補助金をもらえるなどの政策もあり、建築しただけで300万円近い補助金をいただくことができました。
利息がもったいないので内入れしようかと思いましたが、

もし次のアパートへ向かいたいと思った時に頭金が必要なのでためておきました。

新築ということもあり、すぐ満室になりました。
7万円×8部屋 56万円が月々の収入です。
月々9万6500円が返済金額です。
それを差し引いて月々45万円程度が手取りで残るわけです。

71:2014/04/16(水)17:21:11 ID:

なんか妥当な数字出てきて特に突っ込むとこがないw
78:2014/04/16(水)17:23:58 ID:

あと、アパートを建てたときにいくつかの不動産業者が管理の話を持ってきました。
建築会社からの紹介だったようですが、
どこの不動産業者も仲介料+礼金をくださいと言ってきました。
本来礼金は宅建業法からすれば不動産業者がもらうことができない金額ですが、それを広告宣伝費として請求してきました。

今では不動産業者とも仲良くなり、彼らの事情も分かりますが、当時はそれに反感を持ち、礼金を必要としない不動産業者を調べました。
一社、こころよく引き受けてくれるところがあり、そちらに依頼しました。

それだけでも礼金56万円をとくしたことになります!
つまり、疑うことはやはり儲ける上では必要なのです。

当初建てた所は坪単価17万円くらいの土地で、畑の半分くらいということで、140坪くらいありましたが、アパートは100坪くらいの土地で立ちます。

(駐車場8台分の土地含めて。)
ここなら1700万円の土地ということで借り入れを4,700万円できれば
土地から購入しての賃貸経営も可能です。
89:2014/04/16(水)17:27:49 ID:
土地なし4700万借り入れとなると年収700万はいるんじゃねーの
あと自己資金500万くらい
91:2014/04/16(水)17:28:46 ID:

そして、不動産事業に関しては、銀行からの資金を借りやすいという利点もあります。
なんだかんだ日本の銀行は担保評価ありきで決裁が下りるため、土地建物という、貸付金の大半が担保として残ること、アパート経営というリスクの少ないと思われている事業への投資ということ。
このあたりの理由で、取引先が中小企業ばっかの地銀・信用金庫からすれば、貸付実績を作るためには非常にありがたいお客さんとなるわけです。
90:2014/04/16(水)17:28:21 ID: 

北陸で家賃7万て3LDKとかだよな
1室600万で作れるか?
なんかおかしくね?
95:2014/04/16(水)17:30:01 ID:

ワンルームで7万円です。一室400万円以下で作れます。
駐車場込、オール電化。現在一部値下げしてますが、満室です。

97:2014/04/16(水)17:31:02 ID:
北陸でワンルーム7万?
東京並だろそれ
107:2014/04/16(水)17:34:36 ID:

ごめんなさい。確かに北陸で7万円はあり得ないですね。
身バレ怖くて本質と関係ない部分でフィクション入れたつもりが、失敗しました。

っていうか、ワンルーム7万円ってだけで、場所が限られてきますね。。。
111:2014/04/16(水)17:35:19 ID:

減価償却取れるの最初だけだからね
すぐ破たんするわ。それ
116:2014/04/16(水)17:38:03 ID:

減価償却 
アパートを鉄骨じゃなく木造で建てたために、あえて22年の減価償却で申請しています。
というのも、そうでもして経費を作らないと所得税が大変なことになるから。

建物の経常価格が3千万円なので年間136万円の減価償却
つまり家賃1万4千円+固定資産税分(どんどん下がる)

を確保できる限り破たんはないということになります。

実際は10年ごとに補修等していかないといけないのでそう簡単ではありませんが。

118:2014/04/16(水)17:39:07 ID:

身バレが怖いので建築関係の話はやっぱ控えます。
とりあえずアパートで稼いでからその他事業を始めた経緯まで。
勝手に語っていきます。
125:2014/04/16(水)17:44:12 ID:

>>118
内容はいいけど建築関係って仕事としてやってるって事?

121:2014/04/16(水)17:41:28 ID:
話を戻します。
月々56万円×12=672万円
返済金額 約110万円
固定資産税・水道光熱費・50万円程度
結果410万円程度がキャッシュフローとして残るのです。
しかし・・・一つ大きなことを忘れていました。
税金です。

賃貸経営の場合収入に対して経費として引けるものが

借り入れした金額の「利息のみ」であり、そのほかは減価償却と固定資産税光熱費くらいなのです。

減価償却といっても、136万円程度・銀行の利息は30万円程度。
450万円が収入となり、それらに対して税金がかけられるのです。
キャッシュフローとして残るのは300万円程度となります。

ここで会社を法人化します。
法人化することで、さまざまなものが経費として計上できるようになるからです。
これに関しては賛否両論あるかと思います。

びっくりしたのが家族と食事をしてその食事を経営のための会議をしたと銘打てば、
それは会議費となり、100%経費として認められるのです。

もちろん、食事中に今後のアパート管理に関して話し合うことなどもありますから、

100%おかしいとは言い切れませんが、なんだかな~と思いました。

手元にある600万円近くの資金。
今度はそれを頭金に中古のアパートの購入を考えました。
当時は楽待という便利なサイトもなかったのでさまざまな

不動産のHPを見て回り、時にはファックスなどで情報を募りました。
129:2014/04/16(水)17:49:32 ID:

どうせ6000万くらい刈り入れちゃんでしょ!
131:2014/04/16(水)17:51:43 ID:

僕もそのつもりでしたが、借り入れに関しては銀行に打診したところ4000万円が上限とのこと。
現状の借金が2400万円程度残っていること

+僕の本業の収入がそこまで多くないからとのことでした。

いろいろ調べた結果、購入したのが築16年の木造アパート2階建て
10部屋で土地込3,400万円という物件でした。
土地の評価額だけでも2,000万円近くあったために
かなりお値打ちな物件だったと今でも思います。

入居率は7割程度。場所は悪くないのですが、室内の修繕状況がよくありませんでした。
これはひょっとして化けるのではないかと思い、購入に至ったわけです。
134:2014/04/16(水)17:55:45 ID:

減価償却が経費として減ってきたころに
外装やら排水管やら金掛かるし
その頃にはおんぼろになってきて
入居者も減るんやで
確実に破たんするわ
137:2014/04/16(水)17:58:44 ID:

減価償却は均等で経費として計上されるため、何年たっても減っていかないんですよ。
22年たてばなくなりますけど。
ただ134さんがおっしゃる通り、
その辺をわかってない老人がカモになっているのが現状です。
ワンルーム一室1,000万円で買わされている老人がいっぱいいます。
いまどき一戸建てが1,000万円で立つのに・・・
148:2014/04/16(水)18:03:44 ID:

で、3400万円で買った物件に残りの資金600万円を使ってリフォームを行おうと考えたわけです。
その当時で7割程度の入居率がありましたが、その多くが3年生及び4年生の学生で、今年の新入生の入居がなかったのが売却の理由みたいでした。

このままでは来年の新入生の入居も難しいと考え、
学生が喜ぶ部屋とは何かを一生懸命考えました。

僕の考えたキーワードは「モテ部屋」でした。
当時スマートという雑誌の増刊みたいなので良く特集が組まれていました。

150:2014/04/16(水)18:04:48 ID:

なんか本で読んだ知識を自慢してるようにしか見えん
151:2014/04/16(水)18:06:29 ID:

そこでそんな部屋を作りたいと考えて1棟目を建築した工務店に相談に行きました。
しかしそこは、あんまりこだわった設計や
デザイン系のリフォームは苦手ということで(そもそもリフォームをあまりやらない)
設計士さんを紹介されました。

ただ、なかなかその設計士さんと話がかみ合わない。
クロスの張替えで㎡2,500円とか、床の張替えで坪5万円とか・・・

実際それまでの1年間でアパートの修繕等に関して

2ちゃんねるなどで情報をあつめていたところ、クロスに関しては㎡1,000円くらいが妥当だし、床も4坪(8畳)で大工さんが2日でやってくれれば材料費6万円+大工さん3万円で9万円で済むはずななのに・・・

買ったのが夏頃だったのでどうせ次のシーズンまで余裕もあるということで、自分でできることはやってみようと思い

こつこつとリフォームを始めることにしました。
クロスはネットでノリ付きのものを買って自分で張ってみたり、
お風呂は自分でコーティングキットを買って磨いてみたり。

電気も自分で配線をいじって間接照明を作ったりもしました。(ほんとはダメ)
でも、フローリングはやっぱり難しく、
はがしたはいいけどいざ張るとなるとかなり苦戦しましたし、

お風呂や洗面のシーリング替えなんかはきれいにできるまで何度も失敗しました。
157:2014/04/16(水)18:16:49 ID:

それだけやるだけでもノウハウが要りそうだと思ってしまうんだが
日曜大工スキル程度でそんなことできるもんなの?
171:2014/04/16(水)18:51:37 ID:

>>157
アパート経営で年収1億で有名になった主婦がいるが

初期のリフォームは旦那の日曜大工だったみたいだし素人でもどうにかなるんじゃね?
158:2014/04/16(水)18:17:07 ID:

洗面所とキッチン等は取り替える必要があるところもあり、リフォーム業者で見積もりを取りましたが、その値段よりホームセンターのほうが全然安かったのにも驚きました。
定価15万円の洗面化粧台を7万円で販売+工事費といわれていましたが、同様のものがホームセンターでは3~4万円程度で売られているのです。ホームセンターで買ったものを取り付けれないかと聞きましたが、それは無理だと断られました。

うちでは新入社員に一度自分でクロスを張らせています。会社の壁など。
実際は結構大変ですが、
いかに職人さんが大変な仕事をこなしているかということを身を以て知るためにです。
160:2014/04/16(水)18:23:01 ID:
ただ、この時に気になったのが、水回りの定価って何ってことでした。
だって15万円の定価のものが7万円なら半額以下だし非常に安いと思ったのですが、

同じものが35,000円程度で買えるってことは
そもそも定価の15万円って設定がおかしいってことですから。

このあたりで一人の大工さんと出会います。
フローリングの張替えを誰かに頼もうと考えていたところ、
材料を買っている木材屋さんに紹介されました。

普段はハウスメーカーから仕事をもらって生活しながら、たまに親戚とか知り合いの家を自分で建てているといういわゆる一人親方という大工さんでした。
161:2014/04/16(水)18:28:50 ID:
その後
・大工さんから水回り業者(対業者専門)を紹介される。
・水回り業者→水道業者を紹介される。
・空き部屋のリフォーム→反響良好→満室
・他のアパートの空き部屋リフォームをうける
・関係する職人さんも増える
・業者会設立
・いざ、3つ目のアパート→自分で作る
・かなり安くできた
・設計士やとう。建築業登録→販売開始

以上です。戻ってきて残ってたら詳細なども書いてみます。
自己満足ですいません。
179:2014/04/16(水)21:13:10 ID:

なかなか帰れないのでけいたいから!
不動産投資本は役に立ちますけど、そこに書いてないことが書きたかった。
なるべく自分でできることはじぶんでやろう。
それと建築の価格に関して見極める目を持とうということ。

180:2014/04/16(水)21:34:56 ID:

>>179
その話をききたかったんだけど
181:2014/04/16(水)22:28:33 ID:

そーですよね。
すいません!
今は酔っ払ってるんでなんでもかきます。
不動産投資で本にはかかれないこと!
ワンルーム、一室四百万!
ファミリータイプの一室六百万!
高層タイプになると構造が太くなり高くなるが、上記金額を目安に交渉しましょう!

一般的に上記の金額が原価に近いです。
大東建託や東建などは一括借り上げ、
家賃保証などお行いますが、お客さんに上記金額の倍以上を請求するので損はしないわけです。
192:2014/04/17(木)01:24:51 ID:
田舎でのんびり農業やってる20代の俺には関係のない話だな
193:2014/04/17(木)01:45:59 ID:

農家こそチャンス!
農地転用できるなら、
そしてそこにじゅようがあるなら
アパートを建てるべし!
207:2014/04/17(木)10:49:48 ID:

建築、不動産屋ですが物によっては特殊基礎や外構も結構かかるんで
1ルーム400万では厳しいケースの方が多いかも
大手は確かに粗利凄い取りますが、中小で修繕を見越したグレードだと原価でも結構いく
木やプレハブで隣の携帯のバイブ音が聞こえるような物件はやりたくないんで
うちならそもそも請けない。
あと最近の賃貸なら現状回復考えてフローリングではなくフロアタイルの方がいいかも
194:2014/04/17(木)02:08:59 ID: 

今、俺も20代でこれからアパート経営してみたいなと思っていたんだ
まあ、現実しないとは思うけど死ぬほど色々聞きたいけどもういないかな?


元スレ:https://5ch.net/

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